La venta de inmuebles por no residentes en España puede generar una ganancia patrimonial sujeta al Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR). Sin embargo, su cálculo no consiste únicamente en restar el precio de compra al de venta: también deben considerarse las inversiones, los gastos y las amortizaciones fiscalmente computables.
Una reciente resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) aclara criterios relevantes sobre la documentación necesaria para justificar estos importes. Analizamos qué deben tener en cuenta las sociedades extranjeras en la venta de inmuebles por no residentes y cómo evitar errores en el cálculo de la ganancia patrimonial.
Cómo calcular la ganancia patrimonial en la venta de inmuebles por no residentes
La venta de inmuebles por no residentes puede generar una ganancia patrimonial sujeta al Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR). Para determinar su importe, es necesario calcular la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, aplicando los ajustes previstos en la normativa fiscal.
Aunque la fórmula es sencilla, cada uno de estos valores puede incluir conceptos que requieren un análisis individualizado.
Ganancia patrimonial = Valor de transmisión – Valor de adquisición
¿Qué incluye el valor de adquisición?
El valor de adquisición puede comprender el precio satisfecho por la compra del inmueble, determinadas inversiones y mejoras, así como los gastos y tributos inherentes a la adquisición que cumplan los requisitos legales, excluidos los intereses.
Además, cuando corresponda, deberá ajustarse por las amortizaciones fiscalmente computables.
¿Qué incluye el valor de transmisión?
El valor de transmisión parte del importe obtenido por la venta, del que pueden descontarse determinados gastos y tributos inherentes a la operación satisfechos por el vendedor, siempre que resulten fiscalmente admisibles.
Por tanto, no basta con tomar los importes reflejados en las escrituras de compraventa. Es necesario comprobar qué conceptos pueden incorporarse al cálculo y disponer de documentación suficiente para justificarlos.
Esta revisión resulta especialmente importante cuando el inmueble pertenece a una sociedad extranjera o cuando en su adquisición y construcción han intervenido distintas personas o entidades.
Gastos e inversiones: qué puede incluirse en el valor de adquisición
En la venta de inmuebles por no residentes, uno de los aspectos que más puede influir en el cálculo de la ganancia patrimonial es la correcta justificación de las inversiones y mejoras realizadas en la propiedad.
Con carácter general, el valor de adquisición puede incrementarse con determinadas inversiones, mejoras, gastos y tributos relacionados con la compra del inmueble, siempre que cumplan los requisitos fiscales correspondientes.
Sin embargo, no basta con demostrar que se realizaron las obras o que su importe figura en una escritura. También es necesario acreditar quién asumió económicamente esos costes.
El criterio del TEAC sobre los costes de construcción
En su resolución de 24 de septiembre de 2026 (RG 7794/2023), el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) analizó el caso de una sociedad no residente que pretendía incluir en el valor de adquisición de un inmueble determinados costes de construcción.
Las obras habían sido contratadas y pagadas por una socia antes de la constitución de la sociedad. Aunque existía una escritura de declaración de obra nueva, no se había demostrado que la entidad hubiera asumido posteriormente esos gastos.
El TEAC rechazó su incorporación al valor de adquisición, recordando que la documentación notarial no acredita por sí sola quién ha soportado económicamente una inversión.
Las inversiones y mejoras deben justificarse mediante facturas, documentos de pago u otros medios de prueba. Una escritura de obra nueva no es suficiente, por sí sola, para demostrar que la sociedad transmitente asumió los costes de construcción.
Amortizaciones: ¿puede Hacienda presumir que el inmueble estaba alquilado?
En la venta de inmuebles por no residentes, las amortizaciones fiscalmente computables pueden reducir el valor de adquisición y, en consecuencia, aumentar la ganancia patrimonial sujeta a tributación.
Sin embargo, para determinar qué amortizaciones corresponden, es necesario analizar el uso efectivo del inmueble y las circunstancias que justifican su aplicación.
La titularidad de un inmueble no demuestra que haya estado arrendado
En la resolución de 24 de septiembre de 2026 (RG 7794/2023), la Administración había calculado amortizaciones considerando que el inmueble, propiedad de una sociedad no residente, podía haber estado alquilado o cedido a sus socios o administradores.
El TEAC rechazó que pudiera presumirse esa utilización por el mero hecho de que el inmueble perteneciera a una persona jurídica.
La titularidad de un inmueble por una sociedad no acredita, por sí sola, que haya estado arrendado, cedido o puesto a disposición de terceros.
Cuando la Administración fundamenta una regularización en un supuesto arrendamiento o cesión, debe aportar pruebas suficientes que acrediten esa circunstancia.
¿Qué ocurrió en el caso analizado?
En este supuesto, la Administración no había acreditado que el inmueble hubiera tenido ese uso durante todo el periodo considerado.
No obstante, la propia entidad había reconocido en sus alegaciones un periodo de utilización de 1.500 días. Por ello, el TEAC admitió las amortizaciones correspondientes exclusivamente a ese intervalo.
Esta resolución pone de manifiesto la importancia de diferenciar entre los hechos acreditados y las presunciones que no cuentan con suficiente respaldo probatorio.
Hacienda no puede minorar el valor de adquisición aplicando amortizaciones basadas únicamente en un uso hipotético del inmueble. Deben existir pruebas o indicios suficientes que permitan justificar su utilización.
Cuando el inmueble haya generado ingresos por arrendamiento, también conviene revisar las obligaciones fiscales asociadas a esas rentas. En nuestro artículo «Tributación de ingresos por alquiler de inmuebles – Propietarios no residentes» explicamos los principales aspectos de su tributación en España.
Venta de inmuebles con mobiliario: cómo justificar su valoración
En algunas operaciones de venta de inmuebles por no residentes, el precio pactado incluye tanto la propiedad como determinados muebles o elementos de equipamiento.
En estos casos, es importante distinguir correctamente el valor del inmueble del correspondiente al mobiliario, ya que su tratamiento fiscal puede ser diferente.
¿Es suficiente con separar el precio de los muebles en la escritura?
La resolución del TEAC de 24 de septiembre de 2026 también analiza una operación en la que la sociedad vendedora pretendía excluir del valor de transmisión una cantidad atribuida al mobiliario.
Sin embargo, el hecho de indicar un importe separado en la escritura no demuestra, por sí solo, que los muebles se hayan transmitido de forma independiente ni que su valoración sea correcta.
Para justificar esta separación, es recomendable disponer de documentación que permita acreditar la existencia del mobiliario, su adquisición, su valoración y su efectiva transmisión.
De este modo, el TEAC recuerda que la distribución del precio entre inmueble y mobiliario debe estar respaldada por pruebas suficientes, especialmente cuando influye en el cálculo de la ganancia patrimonial.
Documentación necesaria para evitar errores fiscales
En la venta de inmuebles por no residentes, disponer de documentación adecuada es fundamental para justificar el cálculo de la ganancia patrimonial y evitar posibles discrepancias con la Agencia Tributaria.
La resolución del TEAC pone de manifiesto que no basta con declarar determinados gastos o inversiones: es necesario acreditar su importe, naturaleza y vinculación con el inmueble.
¿Qué documentos conviene conservar?
Para preparar correctamente la operación, es recomendable revisar:
- Escrituras de adquisición y transmisión: permiten acreditar las condiciones y los importes declarados en la compraventa.
- Facturas de obras e inversiones: ayudan a justificar las mejoras realizadas y su coste.
- Justificantes bancarios: permiten demostrar quién ha satisfecho efectivamente los gastos.
- Contratos de arrendamiento o cesión: ayudan a acreditar el uso del inmueble durante el periodo de propiedad.
- Documentación del mobiliario: facturas, inventarios y valoraciones que respalden una posible transmisión diferenciada.
En el caso de sociedades extranjeras, también resulta conveniente revisar la documentación contable y las operaciones realizadas por socios o administradores que puedan afectar al valor de adquisición.
El objetivo es que cada importe incluido en el cálculo de la ganancia patrimonial pueda justificarse documentalmente.
Preguntas frecuentes sobre la venta de inmuebles por no residentes
Con carácter general, se calcula por la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, teniendo en cuenta los gastos, inversiones, mejoras y amortizaciones que correspondan según la normativa aplicable.
Sí, siempre que cumplan los requisitos fiscales y estén debidamente acreditados. En el caso de una sociedad no residente, es especialmente importante demostrar que la entidad asumió efectivamente esos costes.
No puede presumir un arrendamiento o cesión únicamente porque el inmueble pertenezca a una sociedad. La Administración debe justificar los hechos que fundamentan la aplicación de las amortizaciones.
Es posible diferenciar el valor del mobiliario cuando exista una transmisión independiente debidamente acreditada. Sin embargo, indicar un importe separado en la escritura no es suficiente: deben existir pruebas que justifiquen la existencia, transmisión y valoración de esos bienes.
Entre otros documentos, pueden resultar necesarios las escrituras de compraventa, las facturas de obras y mejoras, los justificantes bancarios, los contratos de arrendamiento y la documentación contable. Su finalidad es acreditar los importes utilizados en el cálculo.
Conclusión: la importancia de justificar correctamente la ganancia patrimonial
La venta de inmuebles por no residentes requiere una revisión cuidadosa de los gastos, las inversiones y las amortizaciones que intervienen en el cálculo de la ganancia patrimonial.
La resolución del TEAC de septiembre de 2026 recuerda que no basta con declarar determinados importes: es necesario acreditar documentalmente su procedencia y justificación, especialmente cuando la operación la realiza una sociedad extranjera.
Una planificación fiscal adecuada y el asesoramiento especializado permiten anticipar posibles contingencias y afrontar la transmisión con mayor seguridad jurídica.
