Arrendamiento de un local destinado a vivienda habitual

La Dirección General de Tributos (DGT) ha analizado recientemente un caso particular pero cada vez más frecuente: un propietario que alquila un local para que el inquilino lo utilice como vivienda habitual, sin que exista detrás ninguna finalidad empresarial.

Este pronunciamiento resulta clave para entender cómo tributa este tipo de operaciones tanto en el IVA como en el IRPF.

IVA: operación sujeta, pero con exención si el uso es vivienda

De acuerdo con la Ley del IVA (arts. 4 y 5), cualquier cesión de inmuebles con ánimo de obtener rentas periódicas está sujeta al impuesto, incluso cuando la realiza un particular.

No obstante, el artículo 20.U.23º establece una excepción fundamental: si el inmueble, aunque se trate de un local, se destina de forma efectiva y acreditada a vivienda habitual de una persona física, el arrendamiento queda exento de IVA.

La exención no se aplicará en los casos en que el arrendatario sea una empresa que no destine el inmueble a la residencia de empleados, si se transforma en oficina o despacho, o cuando se presten servicios adicionales propios de la hostelería.

IRPF: rendimiento del capital inmobiliario

En cuanto al IRPF, la DGT recuerda que solo se considera actividad económica cuando el arrendador cuenta con un empleado contratado a jornada completa para la gestión de los alquileres (art. 27.2 de la Ley del IRPF).

En ausencia de esta circunstancia, los ingresos obtenidos deben declararse como rendimientos del capital inmobiliario (art. 22.1 de la Ley del IRPF). Aunque no existe una exención específica, sí puede aplicarse la reducción prevista en el artículo 23.2 cuando el arrendamiento se destina a vivienda.

Conclusión

Aunque el inmueble tenga la condición de local, si se acredita que su destino es la residencia habitual del arrendatario, el alquiler queda exento de IVA y tributa en IRPF como rendimiento del capital inmobiliario.

La clave está en que tanto el contrato como la realidad del uso reflejen esta finalidad residencial, ya que de lo contrario la Administración podría recalificar la operación con consecuencias fiscales más gravosas.

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